购房者如何避免贷款不批定金不退 专家来支招
银行贷款把关日趋严格，由于银行贷款审批不过关而导致的购房纠纷时有发生，成交失败后，购房者往往需要承担一定的损失，少则一两万，多则几万元。业内人士提醒，若认购合同中没有特别约定，而银行不审批又是由于买方资信不过关的原因，一般应由买方负责。所以，购房者在签合同时一定要约定清楚，因此而导致成交失败时，要退还定金。
案例：贷款未获批定金要不回
两个月前，做小生意月入3000元的王小姐看中了一套挂盘价为46万元的二手房，由于手头积蓄能够首付三成，便决定向银行按揭贷款买房。由于没有单位，平时收入也都是现金进出，无法提供银行要求的盖了公章的收入证明和存折流水账，王小姐对贷款申请能不能批下来有些担心。不过中介行人员拍着胸脯表示，这些都不是问题，中介行都可代办。求房心切的王小姐便交了一万元定金，签了认购合同，托中介向业主砍价。最后，买卖双方谈妥以45万元成交，并签了买卖合同，付了首付款。
然而上周，中介行却告诉王小姐，银行审批不过关，要她想办法凑钱。由于一时无处筹钱，王小姐便要求解除购房合同，然而中介和业主却表示，只能退房款，1万元定金不能退。王小姐表示是中介拍胸脯表示贷款没问题才买的，定金必须退，双方为此争执不下。
为此，笔者特别咨询了一些二手房中介行和在售的一手楼盘。售楼人员和中介行一致表示，如果没有特别约定，因买方资信问题导致银行审批不过关，购房定金不能退给客户。
不过，大多数中介行人士表示，银行不审批的情况很少出现，一般只会降低贷款的成数。甚至有的中介拍着胸脯表示：没有收入证明，我们可以给你提供，银行存折流水账问题我们也可以搞掂，银行一般只看复印件，不会具体查询的。
银行：贷款是否被批准 只看借款人能力
据“国六条”相关政策规定，目前，银行住房按揭贷款的门槛比以往有所提高。但这是基于“国六条”对90平方米以上大户型首付比例提高的政策而调整的相关规定，其实，银行拒绝贷款申请宗数的比例并没有增加。
银行人士认为，银行是否贷款给借款人，仅是评估借款人的资信状况和还款能力。至于开发商与借款人之间签订的购房协议，与银行无关。银行贷款需要控制风险，但购房人若因贷款申请审批未通过，从而被迫放弃买房子并被开发商没收定金，购房者应与开发商进行协商。
有购房者提出建议，希望银行能够在售楼部现场为有意向购房者提供贷款初审结果的咨询，以供有意购房人参考。对此，银行认为可行性不大。这是因为初审结果并不能作为最终的审批结果，而且，由于申请人在售楼现场所提供的资料都不完整而且不详尽，银行很难作出判断。
专业人士：在交定金认购时 一定要约定清楚
那么，购房者如何才能避免贷款审批不过关导致定金被吞的情况呢？
在中介行工作多年的胡小姐表示，根据以往的情况看，只有在以下两种情况下，定金才有可能退还购房者，一是银行审批不过关是由于业主或发展商的原因；二是购房者与业主或发展商事先协商好，在认购书中写明，如因银行贷款未获审批的原因导致成交失败，定金应退还客户。否则，购房者的定金将很难退还。
新房的认购合同和买卖合同格式都是固定的，开发商一般是不会跟客户建立这种约定的。所以客户在交定金认购房屋时，要谨慎些，如果自己不放心，最好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，确定最高贷款额度，再交定金签认购合同。
二手房则灵活很多，由于认购合同和买卖合同都是双方约定的，可以和业主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，要退还定金。
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